Cum vinzi apartamentul fără agenție, pas cu pas

Vânzarea unui apartament fără agenție nu este complicată, dar cere ordine. Ai de făcut lucrurile în ordinea potrivită: întâi actele, apoi prețul, apoi anunțul. Acest ghid te duce prin toți pașii, de la decizie până la cheile predate.

Pe scurt

1. Verifică actele și intabularea.
2. Stabilește un preț corect pe baza comparabilelor.
3. Pregătește apartamentul și fă fotografii bune.
4. Scrie și publică anunțul.
5. Filtrează telefoanele și organizează vizionări.
6. Negociază și semnează antecontractul.
7. Semnează contractul la notar și predă apartamentul.

Durata realistă, pentru un apartament bine prezentat la un preț corect, este de câteva săptămâni până la câteva luni, în funcție de oraș și de sezon.

Cât economisești

Comisionul obișnuit al unei agenții la vânzare este de 1–3% din preț, plus TVA 21%. La un apartament de 150.000 €, un comision de 2% înseamnă 3.000 € + 630 € TVA = 3.630 €, bani pe care îi păstrezi dacă vinzi singur. Costurile care rămân sunt aceleași cu sau fără agenție: impozitul la vânzare (1% sau 3%), plătit de tine, și onorariul notarului, plătit de obicei de cumpărător. Le poți calcula exact cu calculatorul de impozit la vânzare.

O agenție bună îți poate aduce consultanță, cumpărători și siguranță. Dacă ai timp pentru telefoane și vizionări, partea aceasta o poți face și singur, cu pașii de mai jos.

Pasul 1: verifică actele

Înainte de orice, scoate un extras de carte funciară de informare (se poate obține online) și verifică:

• apari ca proprietar cu toți coproprietarii corect trecuți;
• nu există ipoteci, sechestre sau litigii notate;
• suprafața și numărul cadastral corespund actului de proprietate.

Apoi strânge actele de bază: actul de proprietate, documentația cadastrală și certificatul energetic. Actele cu valabilitate scurtă (certificatul fiscal, adeverința de la asociație) le vei cere după ce stabilești data semnării. Lista completă este în ghidul nostru despre actele necesare la vânzare.

Pasul 2: stabilește prețul

Caută 10–15 apartamente comparabile în cartierul tău, calculează prețul pe metru pătrat util și ajustează pentru etaj, stare, an de construcție și dotări. Hotărăște dinainte și prețul minim pe care îl accepți. Detaliile sunt în ghidul despre stabilirea prețului.

Pasul 3: pregătește apartamentul

Cumpărătorii decid din fotografii dacă vin la vizionare și din primele 30 de secunde ale vizionării dacă rămân interesați.

• Golește. Scoate obiectele personale, magneții de pe frigider, hainele de pe scaune. Spațiile par mai mari.
• Repară. Robinetul care picură, clanța slăbită, becurile arse, silicoanele înnegrite din baie.
• Curăță. O curățenie generală, inclusiv geamurile, face diferența în fotografii.
• Aerisește și luminează. Deschide draperiile, aprinde toate luminile la vizionare.

Dacă vrei idei de amenajare ieftină înainte de vânzare, găsești inspirație pe homestyling.ro.

Pasul 4: fă fotografiile

Fotografiază ziua, cu lumină naturală, din colțurile camerelor, cu telefonul ținut drept la nivelul pieptului. Fă cel puțin o fotografie bună pentru fiecare cameră, plus baia, bucătăria, balconul, holul blocului și priveliștea. Evită filtrele și unghiul foarte larg care deformează pereții.

Pasul 5: scrie și publică anunțul

Un anunț bun răspunde înainte ca cumpărătorul să întrebe:

• titlu clar: tip, camere, cartier, un avantaj (de exemplu, „Apartament 2 camere decomandat, Gheorgheni, etaj 2, renovat”);
• suprafața utilă, etajul, anul blocului, compartimentarea;
• starea și ce s-a renovat, cu anul;
• cheltuielile lunare medii, vara și iarna;
• ce rămâne în apartament;
• situația actelor („intabulat, acte pregătite, liber la vânzare”);
• disponibilitatea pentru vizionări.

Pe anuntproprietar.ro publici gratuit, în câțiva pași:

1. Intri pe pagina de publicare, îți faci cont și confirmi telefonul prin SMS.
2. Îi spui asistentului, în cuvintele tale, ce vinzi: tipul, cartierul, suprafața, prețul. Te întreabă doar ce lipsește.
3. Adaugi fotografiile și alegi ordinea; prima e coperta.
4. Alegi una din cele trei variante de text scrise de asistent și o modifici cum vrei.
5. Echipa verifică anunțul, de obicei în câteva ore, și primești linkul pe email.

Distribuie apoi linkul pe Facebook, pe profilul tău și în grupurile de cartier, și publică același anunț pe 2–3 site-uri mari, ca să ajungi la cât mai mulți cumpărători.

Pasul 6: filtrează telefoanele

Pregătește trei întrebări pentru fiecare apel:

1. Cumpărați cu credit sau cu banii pregătiți?
2. Când ați vrea să vă mutați?
3. Ați văzut deja alte apartamente în zonă?

Răspunsurile îți spun cât de serios și cât de aproape de decizie este cumpărătorul. Cumpărătorii cu credit preaprobat sunt la fel de buni ca cei cu bani lichizi, doar că procesul durează mai mult.

Pasul 7: organizează vizionările

• Grupează vizionările în două-trei intervale pe săptămână. Cumpărătorii care se văd unii pe alții în aceeași zi decid mai repede.
• Nu fi singur la vizionare dacă nu te simți confortabil; ia pe cineva cu tine.
• Ai pregătite: fotocopii ale actelor, facturi de întreținere iarna, certificatul energetic.
• Lasă cumpărătorul să se uite în liniște. Răspunde la întrebări, nu vinde agresiv.

Pasul 8: negociază

Ascultă oferta și argumentele cumpărătorului. Răspunde cu fapte, nu cu emoții: prețurile comparabilelor, renovările făcute, costurile mici de întreținere. Dacă nu poți coborî prețul, poți oferi altceva: mobilier lăsat, o dată de predare potrivită pentru cumpărător, plata unei părți din onorariul notarial.

Stabilește în scris, pe e-mail sau mesaj, înțelegerea de principiu: prețul, avansul, termenele, ce rămâne în apartament.

Pasul 9: semnează antecontractul

Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) se face cel mai sigur la notar. Conține prețul, termenul de semnare a contractului final, suma avansului sau a arvunei și ce se întâmplă dacă una dintre părți se retrage.

Diferența dintre avans și arvună contează: în cazul arvunei, dacă cumpărătorul renunță, o pierde, iar dacă tu renunți, restitui dublul. Avansul se restituie, în principiu. Discută cu notarul ce variantă se potrivește.

Dacă cumpărătorul ia credit, termenul din antecontract trebuie să țină cont de evaluarea băncii și de aprobarea finală, de obicei câteva săptămâni.

Pasul 10: semnează contractul și predă

• Cere certificatul fiscal și adeverința de la asociație cu câteva zile înainte.
• Notarul calculează impozitul tău (1% sau 3%, în funcție de vechimea deținerii) și îl reține. Îl afli dinainte cu calculatorul nostru.
• Plata se face, de regulă, prin transfer bancar, înainte sau în ziua semnării. Nu accepta sume mari în numerar și nu preda cheile înainte să vezi banii în cont.
• La predare, semnați un proces-verbal de predare-primire cu indexurile contoarelor și transferați contractele de utilități.

Întrebări frecvente

Este legal să vând apartamentul fără agenție?

Da. Agenția este opțională. Singurul profesionist obligatoriu este notarul, care autentifică contractul.

Cine redactează contractul dacă nu am agenție?

Notarul. El redactează și antecontractul, și contractul de vânzare-cumpărare, și verifică actele ambelor părți.

Cât timp durează vânzarea fără agenție?

Depinde de oraș, de preț și de prezentare. Un apartament obișnuit, la un preț corect, se vinde de multe ori în câteva săptămâni până la câteva luni.

Cum mă feresc de țepe?

Nu primi bani prin mijloace neobișnuite, nu trimite acte originale nimănui și nu preda cheile înainte de semnare și încasare. Plata prin bancă, la notar, este cea mai sigură variantă.

Ce fac cu telefoanele de la agenții?

Întreabă dacă au un cumpărător anume și cine plătește comisionul. Nu semna exclusivitate doar pentru o vizionare.