Impozit și taxe la vânzarea apartamentului în 2026

Când vinzi un apartament, cea mai mare cheltuială fiscală este impozitul pe transferul proprietății. Îl plătește vânzătorul, iar notarul îl reține la semnare. În plus există onorariul notarial și taxa de intabulare, care cad de obicei în sarcina cumpărătorului. Iată cum se calculează fiecare, cu un exemplu.

Atenție: regulile fiscale din România se schimbă des. Informațiile de mai jos reflectă Codul fiscal în forma aplicată în 2026. Înainte de a semna, cere notarului calculul exact pentru cazul tău.

Pe scurt

• Impozitul pe venitul din transferul proprietății imobiliare se aplică la valoarea tranzacției, nu la câștig.
• Cota este 3% dacă ai deținut apartamentul cel mult 3 ani și 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani.
• Din 2023 nu mai există pragul neimpozabil de 450.000 lei: impozitul se aplică întregii valori.
• Baza de calcul este prețul din contract, dar nu mai puțin decât valoarea din grila notarială (studiul de piață al camerei notarilor).
• Notarul calculează, încasează și virează impozitul.

Cum se calculează impozitul

Pasul 1: stabilești perioada de deținere

Perioada se calculează de la data dobândirii apartamentului până la data vânzării. Pentru un apartament cumpărat, data dobândirii este data contractului de cumpărare. Pentru apartamentele moștenite, primite prin donație sau construite, regulile de stabilire a datei sunt specifice, iar notarul le aplică pe baza actelor tale.

Pasul 2: stabilești baza de calcul

Compari prețul din contract cu valoarea minimă din grila notarială pentru zona și tipul apartamentului. Impozitul se aplică la valoarea mai mare dintre cele două. Dacă vinzi sub grilă (de exemplu, unei rude, la un preț mic), plătești totuși impozit la valoarea din grilă.

Pasul 3: aplici cota

• Deținere de cel mult 3 ani: 3% din bază.
• Deținere de peste 3 ani: 1% din bază.

Exemplu

Vinzi cu 120.000 de euro un apartament cumpărat acum 8 ani. Valoarea din grila notarială este mai mică decât prețul. La un curs orientativ de 5 lei pentru un euro, prețul este de 600.000 lei.

• Impozit: 1% × 600.000 lei = 6.000 lei.
• Dacă l-ai fi deținut doar 2 ani: 3% × 600.000 lei = 18.000 lei.

Diferența este mare, așa că, dacă ești aproape de pragul de 3 ani, merită să verifici cu notarul data exactă de la care se socotește termenul înainte să stabilești data semnării.

Excepții și situații particulare

Codul fiscal prevede câteva situații în care nu se datorează acest impozit, de exemplu anumite transferuri prin donație între rude apropiate sau între soți. Pentru vânzare obișnuită între persoane fără legătură, impozitul se aplică. Pentru orice situație neobișnuită (partaj, schimb, vânzare de cotă-parte, moștenire nedezbătută în termen), cere opinia notarului.

Ce nu se plătește

• TVA: vânzarea unei locuințe din patrimoniul personal de către o persoană fizică nu este, în mod normal, supusă TVA. Situația se poate schimba dacă desfășori activitate economică de vânzare de imobile în mod repetat. Dacă vinzi des, cere sfatul unui consultant fiscal.
• Impozit pe câștig separat: nu există un impozit suplimentar pe diferența dintre prețul de cumpărare și cel de vânzare. Impozitul de 3% sau 1% este singurul impozit pe venit pentru această vânzare.

Taxe notariale și de carte funciară

Onorariul notarial

Se calculează pe tranșe de valoare, conform normelor aplicabile notarilor, și scade procentual pe măsură ce valoarea crește. La onorariu se adaugă TVA de 21%. Fiecare birou notarial îți poate face un calcul înainte de programare; cere-l în scris.

Taxa de intabulare

Intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului se plătește către ANCPI. Pentru persoanele fizice, taxa este un procent mic din valoarea tranzacției (0,15% în tariful aplicat în ultimii ani). Notarul o încasează și depune cererea de intabulare.

Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Notarul îl solicită, iar costul lui apare pe factura notarială.

Cine plătește ce

Codul civil prevede că cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului, dacă părțile nu convin altfel. În practică:

| Cheltuială | Cine plătește de obicei |
|---|---|
| Impozitul pe transfer (3% sau 1%) | Vânzătorul |
| Onorariul notarial + TVA | Cumpărătorul |
| Taxa de intabulare | Cumpărătorul |
| Extrasul de carte funciară | Cumpărătorul |
| Certificatul energetic, certificatul fiscal, adeverința de la asociație | Vânzătorul |

Totul este negociabil. Dacă vrei un preț rotund „în mână”, scrie clar în antecontract cine suportă fiecare cheltuială.

Comisionul de agenție, cheltuiala evitabilă

Pe lângă taxele obligatorii, mulți vânzători plătesc și comision de agenție, adesea între 1% și 3% din preț, plus TVA dacă agenția este plătitoare. La 120.000 de euro, 2% plus TVA înseamnă aproape 2.900 de euro, adică mai mult decât impozitul din exemplul de mai sus. Dacă vrei să vinzi direct, poți publica gratuit anunțul și vorbi tu cu cumpărătorii.

Cum te pregătești

1. Află data exactă a dobândirii din actul de proprietate.
2. Cere notarului valoarea din grilă pentru apartamentul tău.
3. Cere un calcul scris al impozitului și al onorariilor.
4. Stabilește în antecontract cine plătește fiecare cheltuială.
5. Dacă ești aproape de pragul de 3 ani, planifică data semnării în consecință.

Întrebări frecvente

Cât este impozitul la vânzarea unui apartament în 2026?

Conform Codului fiscal aplicat în 2026, 3% din valoare pentru apartamentele deținute cel mult 3 ani și 1% pentru cele deținute mai mult. Verifică la notar dacă au apărut modificări la data vânzării.

Mai există scutirea pentru vânzările sub 450.000 lei?

Nu. Pragul a fost eliminat pentru transferurile din patrimoniul personal începând cu 2023.

Se calculează impozitul la prețul din contract sau la grilă?

La valoarea mai mare dintre prețul din contract și valoarea din grila notarială.

Trebuie să declar vânzarea la ANAF?

Pentru impozitul pe transfer, nu: notarul îl calculează, îl încasează și îl declară. Pentru alte situații fiscale personale, verifică cu ANAF.

Pot scădea costurile renovării din impozit?

Nu. Impozitul se aplică la valoarea tranzacției, nu la profit, deci cheltuielile cu renovarea nu se deduc.