Acte necesare la vânzarea unui apartament în 2026

Cele mai multe amânări la notar nu vin de la cumpărător, ci de la un act lipsă al vânzătorului. Dacă pregătești dosarul înainte de a publica anunțul, poți semna în câteva zile de la acordul cu cumpărătorul. Iată lista completă, cu explicații despre fiecare act.

Pe scurt

Pentru vânzarea unui apartament ai nevoie, de regulă, de:

1. Actele de identitate ale vânzătorilor și, dacă e cazul, certificatul de căsătorie.
2. Actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație, hotărâre judecătorească).
3. Documentația cadastrală și încheierea de intabulare.
4. Extrasul de carte funciară pentru autentificare (îl cere notarul).
5. Certificatul de atestare fiscală de la primărie.
6. Adeverința de la asociația de proprietari.
7. Certificatul de performanță energetică.
8. Polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD), dacă notarul o solicită.

Notarul poate cere acte suplimentare în funcție de situație. Sună biroul notarial ales și cere lista exactă înainte de programare.

Actele, una câte una

1. Actele de identitate și starea civilă

Toți proprietarii trec în contract și semnează. Dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, el este, de regulă, bun comun, chiar dacă în acte apare un singur soț. Notarul va cere certificatul de căsătorie și prezența ambilor soți sau o procură autentică.

Dacă unul dintre proprietari nu poate veni, are nevoie de o procură specială autentică. Pentru proprietarii aflați în străinătate, procura se face la consulat sau la un notar din țara respectivă, cu apostilă, după caz.

2. Actul de proprietate

Este actul prin care ai dobândit apartamentul: contract de vânzare-cumpărare, contract de construire, certificat de moștenitor, contract de donație sau o hotărâre judecătorească definitivă. Adu originalul. Dacă l-ai pierdut, poți cere un duplicat de la notarul care l-a emis sau o copie din arhiva de carte funciară.

3. Documentația cadastrală și intabularea

Apartamentul trebuie să fie înscris în cartea funciară, cu număr cadastral. Ai nevoie de planul apartamentului (releveul) și de încheierea de intabulare emisă de OCPI. Dacă apartamentul nu este intabulat, notarul nu poate autentifica vânzarea. Intabularea cere timp, deci verifică acest lucru înainte de orice altceva.

4. Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Este diferit de extrasul de informare pe care îl poți obține singur online. Extrasul pentru autentificare îl solicită notarul și blochează, pentru o perioadă scurtă, cartea funciară pentru tranzacția ta. Îți rămâne să verifici din timp, cu un extras de informare, că nu există ipoteci, sechestre sau notări care să te surprindă.

5. Certificatul de atestare fiscală

Îl eliberează direcția de taxe și impozite locale a primăriei (la București, a sectorului). Arată că nu ai datorii la bugetul local pentru apartament. Are valabilitate scurtă, așa că îl ceri aproape de data semnării. În multe orașe se poate cere online. Ca să îl primești, trebuie să ai impozitul pe clădire plătit la zi.

6. Adeverința de la asociația de proprietari

Atestă că ai plătit întreținerea și fondul de reparații până la zi. Asociația o eliberează, de regulă, în câteva zile. Este valabilă o perioadă scurtă, deci cere-o după ce ai stabilit data la notar. Pentru casele fără asociație, actul nu este necesar.

7. Certificatul de performanță energetică

Este obligatoriu la vânzare și este valabil 10 ani. Dacă nu îl ai, comandă-l acum: durează câteva zile.

8. Polița PAD și alte acte

Asigurarea obligatorie a locuinței costă puțin și se emite pe loc. Dacă apartamentul are credit ipotecar în curs, ai nevoie de acordul băncii și de o adresă cu suma necesară pentru stingerea creditului; vânzarea se face de obicei cu plata directă a băncii din banii cumpărătorului.

Situații speciale

Apartament moștenit

Ai nevoie de certificatul de moștenitor și de intabularea pe numele tău. Dacă sunt mai mulți moștenitori, vând toți împreună sau se face mai întâi un partaj. Întreabă notarul și despre impozitul pe moștenire, dacă succesiunea nu a fost dezbătută în termenul legal.

Apartament cu credit ipotecar

Banca are o ipotecă înscrisă în cartea funciară. Vânzarea este posibilă, dar se coordonează cu banca: cumpărătorul plătește întâi creditul tău, banca eliberează ipoteca, iar diferența îți revine.

Vânzător minor sau sub tutelă

Este nevoie de autorizarea instanței de tutelă. Procedura durează, deci pornește cu mult înainte.

Modificări neautorizate

Dacă ai mutat pereți sau ai închis balconul fără autorizație și planul din cadastru nu mai corespunde realității, notarul sau banca cumpărătorului pot ridica probleme. Discută cu un inginer cadastrist înainte de vânzare.

Cât timp îți ia să pregătești dosarul

Dacă apartamentul este intabulat și nu ai probleme speciale, poți strânge totul într-o săptămână: certificatul energetic și adeverința de la asociație cer câteva zile, certificatul fiscal se obține rapid. Cere actele cu valabilitate scurtă abia după ce stabilești data semnării.

Un sfat practic: scanează actele de proprietate, cadastrul și certificatul energetic și trimite-le cumpărătorului serios înainte de antecontract. Un dosar complet transmite seriozitate și scurtează negocierea. Când dosarul e gata, poți publica anunțul gratuit și menționa în text că actele sunt pregătite; cumpărătorii cu credit apreciază asta.

Întrebări frecvente

Cine plătește actele la vânzare?

Vânzătorul își procură, de regulă, actele care îl privesc: certificatul fiscal, adeverința de la asociație, certificatul energetic. Onorariul notarului și taxa de intabulare sunt suportate, de regulă, de cumpărător, conform Codului civil, dacă părțile nu convin altfel.

Pot vinde un apartament neintabulat?

Nu prin contract autentic de vânzare. Mai întâi trebuie făcută documentația cadastrală și intabularea pe numele tău.

Cât de valabil este certificatul fiscal?

Are valabilitate scurtă, de regulă până la sfârșitul lunii sau aproximativ 30 de zile, în funcție de primărie. Cere-l cu puțin timp înainte de semnare.

Pot vinde dacă am datorii la întreținere?

Asociația nu îți va elibera adeverința fără plata datoriilor. De obicei datoria se plătește înainte sau în ziua semnării, din avansul cumpărătorului.

Îmi trebuie antecontract înainte de contractul final?

Nu este obligatoriu, dar e util dacă cumpărătorul are nevoie de timp pentru credit. Antecontractul fixează prețul, termenul și avansul sau arvuna.