Contract de închiriere apartament: clauze și ANAF

Un contract de închiriere bine scris te scutește de cele mai multe conflicte cu chiriașul. Nu îți trebuie avocat pentru o închiriere obișnuită, dar îți trebuie un document clar, semnat de ambele părți și înregistrat la ANAF. Mai jos găsești clauzele care contează, un model de structură și pașii de înregistrare.

Pe scurt

• Contractul de închiriere se poate încheia sub semnătură privată, nu e obligatoriu la notar.
• Proprietarul persoană fizică trebuie să îl înregistreze la ANAF în termen de 30 de zile de la încheiere sau modificare (formularul C168).
• Contractul înregistrat la ANAF devine titlu executoriu pentru plata chiriei, potrivit Codului civil.
• Chiria se declară anual prin Declarația unică, iar impozitul se calculează pe venitul net.

Ce trebuie să conțină contractul

Părțile și locuința

Trece numele complet, CNP-ul, adresa de domiciliu și seria actului de identitate pentru proprietar și chiriaș. Pentru locuință, scrie adresa completă, numărul cărții funciare, suprafața utilă și numărul de camere. Dacă apartamentul este în coproprietate (de exemplu, al ambilor soți), semnează toți proprietarii sau unul dintre ei cu acordul scris al celorlalți.

Durata și prelungirea

Alege între durată determinată (de exemplu, 12 luni) și nedeterminată. Durata determinată e mai clară pentru ambele părți. Scrie explicit ce se întâmplă la final: se prelungește automat, se renegociază sau încetează. Dacă nu scrii nimic și chiriașul rămâne în locuință fără opoziția ta, legea poate considera contractul reînnoit tacit.

Chiria, plata și actualizarea

• Suma exactă și moneda. Dacă stabilești chiria în euro, precizează cursul folosit (de exemplu, cursul BNR din ziua plății).
• Data scadentă (de exemplu, până pe 5 ale lunii) și modalitatea de plată. Transferul bancar e preferabil: ai dovada plății fără chitanțe.
• Penalități de întârziere, dacă vrei, într-un procent rezonabil pe zi.
• Clauza de actualizare anuală (de exemplu, cu rata inflației), ca să nu renegociezi de la zero în fiecare an.

Garanția

Garanția este de obicei echivalentul a una sau două chirii. Scrie în contract că ea nu ține loc de ultima chirie, în ce termen o restitui după predarea locuinței (de exemplu, 30 de zile) și din ce poate fi reținută: daune constatate la predare, facturi neplătite, chirie restantă.

Utilități și cheltuieli

Precizează cine plătește întreținerea, curentul, gazul, internetul și fondul de reparații. De regulă, chiriașul plătește consumurile, iar proprietarul fondul de reparații și impozitul pe clădire. Notează indexurile contoarelor în procesul-verbal de predare.

Starea locuinței și inventarul

Anexează un proces-verbal de predare-primire cu lista de mobilier și electrocasnice, starea lor și fotografii datate. Este cea mai importantă anexă: fără ea, la final e cuvântul tău împotriva cuvântului chiriașului.

Reguli de folosință

• Subînchirierea: interzisă fără acordul tău scris.
• Animale de companie, fumatul în locuință, numărul maxim de persoane.
• Închirierea pe termen scurt (Airbnb, Booking) de către chiriaș: interzisă explicit, dacă nu o accepți.
• Accesul proprietarului pentru verificări, cu anunț prealabil (de exemplu, 48 de ore).

Încetarea contractului

Scrie termenul de preaviz pentru fiecare parte (de obicei 30 de zile) și situațiile în care contractul se reziliază: neplata chiriei două luni la rând, degradări, subînchiriere neautorizată. O clauză de reziliere clară scurtează orice procedură ulterioară.

Model de structură

1. Părțile contractante.
2. Obiectul contractului (locuința, cu datele din cartea funciară).
3. Durata și condițiile de prelungire.
4. Chiria, scadența, modalitatea de plată, actualizarea.
5. Garanția și condițiile de restituire.
6. Utilități și cheltuieli.
7. Obligațiile proprietarului.
8. Obligațiile chiriașului.
9. Încetarea contractului și preavizul.
10. Clauze finale (litigii, număr de exemplare, data și semnăturile).
11. Anexa 1: proces-verbal de predare-primire cu inventar și indexuri.
12. Anexa 2: copii ale actelor de identitate (cu acordul părților).

Înregistrarea contractului la ANAF

Proprietarii persoane fizice care obțin venituri din chirii trebuie să înregistreze contractul la ANAF în termen de 30 de zile de la încheiere. Același termen se aplică și pentru modificări: prelungire, schimbarea chiriei, încetare înainte de termen.

Pașii

1. Completezi formularul C168 (cererea de înregistrare a contractelor de închiriere). Contractul în sine îl poți face gratuit cu generatorul nostru de contract de închiriere.
2. Atașezi o copie a contractului, pe care scrii „conform cu originalul” și semnezi.
3. Depui online prin Spațiul Privat Virtual (SPV) sau la registratura administrației fiscale de domiciliu.
4. Păstrezi numărul de înregistrare primit.

Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, procedura s-a simplificat în 2025: obligația poate reveni proprietarului desemnat în contract. Verifică formularul în vigoare pe site-ul ANAF înainte de depunere, pentru că structura lui se mai modifică.

De ce contează înregistrarea

Pe lângă obligația fiscală, înregistrarea îți dă un avantaj practic important: contractul înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu pentru plata chiriei. Dacă chiriașul nu plătește, poți merge direct la executorul judecătoresc, fără un proces lung pentru a obține o hotărâre.

Impozitul pe chirie, pe scurt

Venitul din chirii se declară anual prin Declarația unică, până pe 25 mai a anului următor. Impozitul este de 10% aplicat venitului net, iar venitul net se obține scăzând din venitul brut o cotă forfetară de cheltuieli (de 20% pentru închirierea obișnuită, conform informărilor ANAF din 2026). Dacă veniturile tale din afara salariului depășesc pragul stabilit în funcție de salariul minim, datorezi și CASS. Regulile fiscale se modifică des, așa că verifică cifrele pentru anul în care încasezi chiria pe site-ul ANAF sau cu un contabil.

Unde găsești chiriași

Un contract bun pornește de la un chiriaș potrivit. Poți publica gratuit anunțul de închiriere pe anuntproprietar.ro: primești o pagină dedicată pe care o distribui pe Facebook și WhatsApp, iar chiriașii te contactează direct, fără agenție. Cere-le de la început informații despre ocupație și durata dorită și organizează vizionările în aceeași zi, una după alta.

Întrebări frecvente

Contractul de închiriere trebuie făcut la notar?

Nu. Contractul sub semnătură privată este valabil. Notarul sau avocatul sunt opționale. Contractul autentic sau cel înregistrat la ANAF are în plus avantajul de titlu executoriu pentru chirie.

Ce se întâmplă dacă nu înregistrez contractul la ANAF?

Riști o amendă contravențională și pierzi avantajul titlului executoriu. Contractul rămâne valabil între părți, dar îți complici situația exact atunci când ai nevoie de el.

Pot cere chiria în euro?

Da, dacă scrii clar în contract moneda și cursul de schimb folosit la plată. Pentru declarația fiscală, veniturile se transformă în lei conform regulilor ANAF.

Cât de mare poate fi garanția?

Legea nu impune o limită pentru închirierea între persoane fizice. Practica este de una sau două chirii. O garanție mult mai mare îndepărtează chiriașii buni.

Trebuie să am certificat energetic ca să închiriez?

Da. Certificatul de performanță energetică este cerut și la închiriere, iar chiriașul trebuie să primească o copie.

Pot intra în apartament când vreau?

Nu. Locuința închiriată este în folosința chiriașului. Stabilește în contract vizitele de verificare, cu anunț prealabil.