Comision agenție imobiliară: cât e și cum îl eviți

Comisionul de agenție este, pentru mulți vânzători, cea mai mare cheltuială a tranzacției, mai mare chiar decât impozitul. Nu este întotdeauna un cost inutil: o agenție bună face muncă reală. Dar merită să știi cât plătești, pentru ce și când poți face singur același lucru.

Pe scurt

• Comisionul la vânzare este, frecvent, între 1% și 3% din preț, plus TVA dacă agenția este plătitoare de TVA (cota standard este 21%).
• La închiriere, comisionul este de obicei echivalentul a 50–100% dintr-o chirie lunară, plătit de proprietar, de chiriaș sau de amândoi.
• Unele agenții nu iau comision de la vânzător și îl iau doar de la cumpărător. Costul există totuși: cumpărătorul îl include în oferta lui.
• Contractul de exclusivitate poate să te oblige la comision chiar dacă găsești tu cumpărătorul.

Cât costă, concret

Comisioanele nu sunt reglementate. Fiecare agenție are politica ei și negociază. Pentru o imagine concretă, iată cât înseamnă comisionul la un apartament de 120.000 de euro:

| Comision | Fără TVA | Cu TVA 21% |
|---|---|---|
| 1% | 1.200 € | 1.452 € |
| 2% | 2.400 € | 2.904 € |
| 3% | 3.600 € | 4.356 € |

Când ambele părți plătesc comision, agenția încasează două comisioane din aceeași tranzacție. Pentru cumpărător, comisionul lui se adună cu taxele notariale, deci el va negocia prețul tău în jos ca să compenseze.

Ce primești pentru comision

Un agent bun îți oferă:

• o estimare de preț bazată pe tranzacții reale din zonă;
• fotografii, uneori profesionale, și promovare pe portaluri;
• filtrarea telefoanelor și organizarea vizionărilor;
• negocierea cu cumpărătorul;
• coordonarea actelor, a antecontractului și a programării la notar;
• acces la cumpărătorii din baza agenției.

Unele dintre aceste servicii sunt valoroase, mai ales dacă locuiești în alt oraș sau nu ai timp. Altele le poți face singur în câteva ore pe săptămână.

Capcanele din contractul cu agenția

Exclusivitatea

În contractul de exclusivitate, de obicei pe 3–6 luni, te angajezi să vinzi doar prin acea agenție. Citește atent: multe contracte prevăd că datorezi comisionul și dacă vinzi singur, unui cumpărător găsit de tine, în perioada exclusivității.

Clauza de după expirare

Unele contracte prevăd comision și pentru vânzările făcute după încetarea contractului către cumpărători prezentați de agenție. Este o clauză legitimă, dar cere ca lista acelor cumpărători să fie comunicată în scris.

Prelungirea automată

Verifică dacă exclusivitatea se prelungește automat și cum o poți denunța. Scrie-ți data de expirare în calendar.

Penalitățile

Unele contracte au penalități dacă retragi apartamentul de la vânzare sau refuzi o ofertă la prețul cerut. Negociază-le sau elimină-le înainte de semnare.

Când merită o agenție

• Locuiești departe și nu poți organiza vizionări.
• Ai o situație juridică complicată și agenția colaborează cu un avocat sau notar bun.
• Vinzi o proprietate atipică, pentru care piața este mică și cumpărătorii sunt greu de găsit.
• Nu vrei să vorbești deloc cu cumpărătorii.

Dacă alegi o agenție, negociază comisionul, evită exclusivitatea lungă și cere un plan de promovare scris: pe ce portaluri, cu ce fotografii, câte vizionări pe săptămână.

Cum vinzi fără comision

Pentru un apartament obișnuit într-un oraș mare, cumpărătorii există și caută activ. De ce ai nevoie ca să vinzi singur:

1. Un preț corect, stabilit prin comparație cu anunțuri similare din cartier.
2. Fotografii bune, făcute la lumină naturală, cu camerele ordonate.
3. Un anunț complet: suprafață utilă, etaj, an, cheltuieli lunare, stare, acte.
4. Dosarul de acte pregătit înainte de prima vizionare.
5. Disponibilitate la telefon și vizionări grupate în aceleași intervale.
6. Un notar ales din timp, care redactează antecontractul și contractul.

Un avantaj real al vânzării directe: cumpărătorii care caută „direct de la proprietar” știu că nu plătesc comision, deci pot oferi un preț mai apropiat de cel cerut.

Pe anuntproprietar.ro publică doar proprietari persoane fizice; agențiile nu au acces. Poți publica gratuit anunțul și îl distribui cu un click pe Facebook și WhatsApp.

Cum negociezi cu agențiile care te sună

După ce publici un anunț ca proprietar, vei primi telefoane de la agenți. Unii au cumpărători reali, alții vor doar să îți semneze un contract. Întreabă direct:

• Aveți un cumpărător anume pentru apartamentul meu?
• Cine plătește comisionul și cât este?
• Semnez ceva înainte de vizionare?

Dacă agentul are un cumpărător real și comisionul îl plătește cumpărătorul, poți accepta vizionarea. Nu semna exclusivitate doar pentru o vizionare.

Dacă totuși accepți o colaborare punctuală, cere un contract de intermediere fără exclusivitate, valabil doar pentru cumpărătorul prezentat, cu numele lui trecut în contract și cu comisionul datorat numai dacă vânzarea către acea persoană se finalizează la notar.

Cât economisești, realist

Economia nu este doar comisionul tău. Când cumpărătorul nu plătește nici el comision, are mai mulți bani disponibili pentru preț, iar negocierea pornește de la o bază mai bună pentru tine. În schimb, investești timp: câteva ore pentru fotografii și anunț, apoi una-două ore pe săptămână pentru telefoane și vizionări. Pentru majoritatea apartamentelor din orașele mari, raportul este clar în favoarea vânzării directe.

Întrebări frecvente

Cât este comisionul agenției imobiliare la vânzare?

Frecvent între 1% și 3% din preț, plus TVA dacă agenția este plătitoare. Este negociabil.

Cine plătește comisionul, vânzătorul sau cumpărătorul?

Depinde de contract. Pot plăti ambii, doar vânzătorul sau doar cumpărătorul. Indiferent cine plătește formal, costul influențează prețul final.

Dacă găsesc singur cumpărătorul, mai datorez comision?

Dacă ai semnat un contract de exclusivitate care prevede asta, da. Verifică textul contractului înainte de a semna.

Comisionul se plătește la antecontract sau la contract?

Depinde de contract. Unele agenții cer o parte la antecontract și restul la semnarea finală. Încearcă să negociezi plata integrală la contractul final.

Ce comision se ia la închiriere?

De obicei echivalentul a jumătate sau a unei chirii lunare, plătit o singură dată, de proprietar, de chiriaș sau de amândoi.